Article R 322-41-1 du code des procédures civiles d’exécution/ Tribunal Judiciaire de Paris JEX 3 septembre 2020
La loi no2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé une nouvelle peine complémentaire à plusieurs délits afin de lutter contre les « marchands de sommeil ». Elle avait pour but d’interdire aux personnes déclarées coupables de certaines infractions, d’acheter ou d’être usufruitier d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, et ce, pendant dix ans.
En l’espèce, le surenchérisseur personne physique n’avait pas produit l‘attestation mentionnée à l’article R322-41-1 du CPCE. Le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Paris a prononcé la nullité de la surenchère (Tribunal Judiciaire de Paris JEX 3 septembre 2020)
Le décret no2019-488 du 22 mai 2019 a ainsi défini un dispositif de contrôle pour toute personne se portant enchérisseur.
Remise d’une attestation
L’article R322-41-1 du CPCE prévoit en effet que les enchérisseurs doivent remettre à l’avocat qu’ils désignent pour porter les enchères une « attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle ».
Cette attestation est requise pour les enchères portant sur « un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ».
Contenu de l’attestation
Lorsque le mandant est une personne physique, l’attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu’il est né à l’étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l’attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l’ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L’attestation est datée et signée par le mandant.
Transmission de l’attestation
L’article R 322-46 du code des procédures civiles d’exécution insiste sur le fait qu’avant l’issue de l’audience, l’avocat du dernier enchérisseur déclare au greffier l’identité de son mandant et lui remet l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1.
Sanction
En l’espèce, la sanction de ce défaut de remise d’attestation par l’avocat du surenchérisseur a été la nullité de la surenchère.
Ayant prononcé la nullité de la surenchère, le Juge de l’exécution a tiré les conséquences de cette nullité, à savoir que les adjudicataires initiaux étaient déclarés adjudicataires de l’immeuble, au prix de l’adjudication initiale (Tribunal judiciaire de Paris, JEX en date du 3/09/20).
Dans le cas d’une adjudication, le bien serait remis aux enchères.
On notera que le juge a mis à la charge du surenchérisseur les frais de la surenchère.
En effet, l’article R322-72 dispose que « L’adjudicataire défaillant de la vente initiale conserve à sa charge les frais taxés lors de cette adjudication. »
La décision du Jex du Tribunal Judiciaire de Paris vient rappeler, s’il en était besoin, à quel point la saisie et vente aux enchères d’un bien immobilier constitue une procédure relativement lourde, formaliste et réglementée.
Certains professionnels de l’immobilier pourraient utiliser cette cause de nullité de façon abusive, dans l’hypothèse où ils n’arriveraient pas à réunir la somme nécessaire à l’acquisition.
A l’avocat du surenchérisseur ou de l’adjudicataire d’être vigilant car sa responsabilité professionnelle pourrait être engagée du fait de cette carence.